Поиск

подготовка к ядерным ударам так же не добавляет оптимизма продавцам московской недвижимости….


Оригинал взят у taxfree12 в Обзор московской недвижимости

Все последние обзоры по недвижимости в этом блоге легко ищутся гуглом Да и вообще, если вы что то потеряли в блоге, спросите у гула по словам taxfree12 + то что вам надо. В 90% случаев все найдется.
Теперь что же произошло с недвижимостью с мая 2016го — последнего обзора по недвиге.
Общий график, который я беру тут, остался тем же.

Для этой разметки есть проблема с несоотвествием 2 и 4 волн по времени, но учитывая что это не рынок в прямом смысле слова, да и вообще иногда такие допущения можно делать, я считаю что график верный.
Посмотрим поближе что происходит последние полгода — так как все предыдущее разобрано ранее в постах.

Как вы видите рост цен в долларха начался в начале весны, вслед за ростом нефти. Но отскок получился слабый, и больше это похоже на коррекцию

Для сравнения такой же участок в 2009 году

Но так как цели коррекции обычно район 4 волны низшей размерности — цены могут вернуться в диапазон 3500 — 3500$ за метр или по крайней мере достигнуть низшей границы — в 3000$, сейчас около 2500$

Как вы знаете, с нового года прекращается льготная ипотека, которая поддерживала цены на рынке. Также, растет налоговая нагрузка на владельцев квартир. Все это вместе не даст ценам расти. Никакого бума аля 2000 — 2008 в старне не предвидится, по крайней мере до 2028 года

Более того, цены не сильно растут даже в рублях. Фактически упав в 2015 году на дно — они там так и лежат

Казалось бы это странно что цены падают в рублях, но смотрите на график — это происходит. Если бы была возможность прикрепить к графику ниже осциллятор, наверняка вы бы увидели дивергенцию на росте с 2008 года

Интересно поведение цен на квартиры в сравнении в разных валютах. Цены в долларах установили пик в 2008 году раньше всех. затем остановились цены в евро, а затем уже начали падать цены в рублях

На сайте есть также интересный график ожиданий рынка Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины – текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два, что и способствовало появлению его названия.
Сейчас он почти в нуле. То есть на рынке нет ожиданий роста цен. Индекс досттаочно точно предсказывает моменты, когда цена начнет расти или наоборот падать. Индикатором этого является нахождение его на экстремумах, выше +5% и ниже -5% То есть тот же сентимент работает и здесь. Текущее его положение — штиль

Теперь прогноз. Поведение цен на рынке недвижимости будет соответствовать поведению рынка российской валюты и фондового рынка. Но несмотря на отскок на фондовом рынке — цены на квартиры растут слабо. В первую очередь это связано с тем, что падение реальных доходов не остановилось совсем. Кроме того, растущее налоговое беря само отрегулирует этот рынок. Я не ожидаю роста цен на рынке, на котором можно было бы сейчас заработать. Особенно это касается рынка торговой и офисной недвижимости. Реальным способом сейчас заработать на таком рынке является покупка малогабаритных квартир в центре города и сдача их посуточно. Плюс вокруг такого бизнеса можно построить дополнительные виды заработка, как то обслуживание туристов, логистика и прочее. Немаловажно, что такой вид деятельности слабо подвержен налогообложению. В условиях ужесточения фискальной нагрузки это имеет большое значение
Все остальное не окупит квартиру в ближайшей перспективе. Просто вложения средств в метры остались в далеком прошлом. Гораздо выгоднее сидеть в живых деньгах. Рынок подходит к ситуации, когда покупатель на квартирном рынке с живыми деньгами будет хозяином положения. Именно с живыми наличными деньгами.

Кто интересуется этим рынком, рекомендую обзоры которые выкладываются на сайте бюллетня недвижимости по Питеру тенденции будут ясны для всей России, с поправкой на уровень цен
P.S. Крайне интересно было бы проанализировать цены с точки зрения циклов на этом рынке, но к сожалению для этого нужен csv файл с дневными котировками. Найти такой мне не удалось. Можно было бы проанализировать какой то смежный рынок, для которого котировки есть. Если есть идеи, пишите в каментах

igorslivejour.livejournal.com

Добавить комментарий